Emprunter à deux: comment ça se passe
Taux d'endettement, apport inégal, garantie: ce que la banque examine quand deux revenus se présentent ensemble.
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Emprunter à deux revient à faire figurer deux personnes sur le même contrat de prêt, avec un engagement solidaire au remboursement. La banque cumule les revenus des deux emprunteurs, mais aussi leurs charges et leurs crédits en cours, puis vérifie que le taux d’endettement du foyer reste sous les 35 %. Le dossier est unique, les justificatifs sont demandés aux deux, et la solidarité continue de jouer après une séparation.
Le sujet revient dès qu’un couple, une famille ou deux proches veulent acheter un logement, financer des travaux ou racheter un crédit existant. Derrière la formule, il y a des règles précises : qui s’engage, sur quels revenus la banque se base, et ce qui se passe si la vie change. Voici le déroulé réel, sans zone d’ombre.
Un contrat, deux signatures, une dette qui engage chacun en entier
La solidarité est la clé du dispositif. Quand deux personnes signent le même prêt immobilier, chacune peut être poursuivie pour la totalité des sommes dues, et pas seulement pour sa moitié. Si l’un des emprunteurs arrête de payer, l’établissement se tourne vers l’autre sans avoir à se justifier. Cette règle surprend les couples qui imaginent une répartition automatique de 50/50 : elle n’existe pas dans le contrat, même lorsque le remboursement est organisé ainsi dans la vie quotidienne.
Une distinction compte avant tout : le co-emprunteur figure au contrat et rembourse, la caution garantit le prêt sans être propriétaire du bien. Le premier apparaît sur l’acte de propriété et sur l’offre de prêt. La seconde n’intervient qu’en cas de défaut, mais son engagement pèse lourd sur sa capacité d’emprunt future, car la banque en tient compte dans son calcul.
Ce que la banque additionne, ce qu’elle déduit et le seuil des 35 %
Le calcul part d’un principe simple : les revenus des deux emprunteurs s’additionnent, les charges aussi. L’établissement retient les salaires nets, les revenus locatifs et parfois les primes régulières, puis déduit la mensualité du nouveau prêt, les crédits en cours, la pension alimentaire versée et, dans certains dossiers, les charges de copropriété.
Le résultat doit rester sous un taux d’endettement d’environ 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Ce seuil n’est pas une loi, mais une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière que la grande majorité des banques applique. Une marge de souplesse existe pour les primo-accédants ou les projets incluant des travaux importants, sans permettre de dépasser durablement la limite.
Au-delà du ratio, deux éléments pèsent lourd dans la décision :
- le reste à vivre, soit la somme disponible chaque mois une fois toutes les charges payées, appréciée différemment selon la composition du foyer ;
- l’épargne résiduelle après l’apport, que les banques examinent pour vérifier la capacité à absorber un imprévu.
Emprunter à deux : le déroulé concret, de la simulation au notaire
La mécanique ressemble à celle d’un emprunt individuel, à ceci près que le dossier se monte en double et que les deux profils sont étudiés ensemble.
- Simulation et accord de principe : vous testez le montant finançable avec les revenus cumulés, puis vous demandez un accord de principe valable quelques mois.
- Choix du montage : co-emprunt classique, caution familiale, achat en indivision ou via une société civile.
- Constitution du dossier : pièces d’identité, justificatifs de domicile, bulletins de salaire, avis d’imposition et relevés de comptes des deux emprunteurs.
- Assurance emprunteur : chaque tête est assurée séparément, avec des questionnaires de santé distincts et des tarifs qui dépendent de l’âge et du profil.
- Offre de prêt : elle est adressée par la banque, puis vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours avant de pouvoir l’accepter.
- Signature chez le notaire : l’acte authentique est signé une fois les conditions suspensives levées, puis les fonds sont débloqués.
Comptez en général six à dix semaines entre la simulation sérieuse et la signature, davantage si le dossier comporte des particularités.
Co-emprunteur, caution, indivision : trois montages aux effets très différents
| Montage | Qui rembourse | Qui est propriétaire | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Co-emprunt avec achat en indivision | Les deux, solidairement | Les deux, selon les quotes-parts fixées | La revente de parts exige l’accord de l’autre |
| Co-emprunt mariés ou pacsés | Les deux, solidairement | Selon le régime matrimonial | Le régime choisi détermine la protection en cas de décès |
| Un emprunteur et une caution | L’emprunteur au quotidien | L’emprunteur seul | La caution immobilise une part de sa capacité d’emprunt |
Séparation, décès, impayé : ce que prévoit l’engagement à deux
Cette question arrive toujours après la signature, rarement avant. Or l’engagement pris à deux ne disparaît pas parce que le couple se sépare. Le prêt continue d’être remboursé par les deux emprunteurs solidaires, sauf renégociation, rachat par un seul ou vente du bien.
Trois scénarios méritent d’être anticipés :
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- La séparation : les deux restent tenus jusqu’au terme du prêt. Vendre le logement, racheter les parts de l’autre ou renégocier le contrat sont les issues habituelles.
- Le décès : l’assurance emprunteur prend en charge la part assurée de la personne décédée, selon les garanties souscrites. Le contrat d’assurance et le régime matrimonial déterminent la suite, ce qui justifie un rendez-vous chez le notaire.
- L’impayé : après mise en demeure, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière, et chaque co-emprunteur peut être poursuivi pour l’ensemble de la dette.
Sur ces points, un accompagnement notarial ou juridique reste indispensable : chaque situation familiale produit des conséquences différentes.
Les profils qui compliquent le dossier, et comment les présenter
Un dossier à deux n’est pas automatiquement plus solide. Il le devient quand les deux profils se compensent : un CDI stable face à un revenu irrégulier, une épargne ancienne face à un historique bancaire récent. À l’inverse, deux situations fragiles cumulées font chuter l’évaluation.
Quelques cas fréquents et la façon de les traiter :
- Un CDD ou une mission d’intérim : l’ancienneté dans le secteur et la continuité des revenus comptent davantage que le type de contrat.
- Un travailleur indépendant : deux ou trois exercices comptables sont généralement demandés, avec une moyenne des bénéfices plutôt que la dernière année seule.
- Un apport venant d’un seul emprunteur : la banque peut exiger une reconnaissance de dette ou une convention entre les deux pour tracer l’origine des fonds.
- Un découvert régulier : il se corrige trois à six mois avant la demande, en assainissant les comptes et en soldant les petits crédits à la consommation.
Faut-il être marié ou pacsé pour emprunter à deux ?
Non. Deux concubins, deux amis ou deux membres d’une même famille peuvent signer un prêt ensemble. La banque regarde les revenus et la stabilité de chacun, pas le lien juridique. En revanche, le mariage ou le pacs change la protection en cas de décès et la répartition du bien, ce qui se règle chez le notaire.
Que se passe-t-il si l’un des deux emprunteurs perd son emploi ?
Le prêt ne s’arrête pas. Les deux emprunteurs restent solidaires et la mensualité doit continuer d’être payée. L’assurance emprunteur peut prendre le relais si la garantie perte d’emploi a été souscrite, mais elle est facultative, plafonnée dans le temps et soumise à des conditions strictes. Sans elle, mieux vaut négocier un aménagement avec la banque avant le premier impayé.
Peut-on emprunter à deux quand l’un est en CDD ?
Oui, à condition que le dossier reste solide. L’établissement examine l’ancienneté, la continuité des revenus et le secteur d’activité. Un CDD enchaîné depuis plusieurs années dans la même branche est mieux perçu qu’un contrat de quelques mois. Un apport plus élevé ou un co-emprunteur en CDI compensent souvent la situation.
Le co-emprunteur est-il forcément propriétaire du bien ?
Non, et c’est une source de confusion fréquente. On peut figurer au contrat de prêt sans apparaître sur l’acte de propriété, par exemple pour renforcer le dossier d’un proche. Dans ce cas, l’obligation de remboursement existe, mais aucun droit sur le bien n’est créé. Il faut alors formaliser la relation par une reconnaissance de dette ou une convention écrite.
Comment se répartit la mensualité entre deux emprunteurs ?
La banque prélève une seule mensualité sur le compte convenu. La répartition interne, à parts égales ou proportionnelle aux revenus, relève d’un accord privé entre les emprunteurs. Cet accord n’a aucune valeur face à l’établissement : en cas de défaut, il peut réclamer la totalité à l’un ou à l’autre.
Un emprunt à deux fait-il baisser le taux du crédit ?
Le taux dépend surtout du profil global, de l’apport, de la durée et de la concurrence entre banques. Deux revenus stables améliorent la capacité d’emprunt et donnent accès à des montants plus élevés, ce qui peut indirectement ouvrir droit à de meilleures conditions. Le nombre de signatures, en lui-même, ne fait pas baisser le taux.
L’auteur
Gestionnaire de copropriété et spécialiste des charges locatives
Je gère des copropriétés et des baux locatifs depuis quinze ans, ce qui m’a appris où part vraiment l’argent d’un immeuble, au-delà du prix d’achat. J’accompagne aujourd’hui des bailleurs qui veulent anticiper leurs charges au lieu de les découvrir en fin d’exercice.
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